兄弟本同根，携手共盛举——保利地产、保利置业整合分析与猜想
文/CRIC研究中心 房玲 尹鹏 蔡建林 柳启慧
最近，中海、中建地产业务整合的落定使得地产方面的央企整合成为市场的一大焦点，而早已传言要整合的保利地产和保利置业的整合方案却迟迟未能落定。目前，整合的计划虽然被提上桌面但是迟迟未有推进。在保利地产2014年业绩发布会上，宋广菊就保利系整合表示：整合已进入集团计划、方案正在研究、值得期待。本文将从企业的经营现状、整合为何迟迟未进行、整合能够为企业带来的好处与挑战以及整合思路等角度对两家保利进行全面分析。
一、保利地产VS保利置业，剪不断理还乱
1、企业布局存在重叠，同业竞争矛盾逐渐显现
保利地产和保利置业同属保利集团这一央企旗下，分别在上海和香港上市，两家公司分开经营，领导班子也不同。截止2014年底保利地产项目已遍布全国57个城市，而保利置业虽然进入城市不多，但由于得到保利集团多次注资，保利置业还是不可避免的将业务扩展到了保利地产所在城市，如保利地产的大本营广州。据CRIC统计，截止2014年年底，两者重叠城市已经由原来的4个涨到现在的7个，新添北京、贵阳和佛山三市，两家企业城市布局上的竞争矛盾逐步显现。
除了在城市布局获取项目方面存在竞争矛盾之外，在项目定位方面两者的竞争也凸显而来，颇有种“既生瑜，何生亮”的感慨。以上海为例，2012年10月保利置业以33亿元的总价竞得平凉路街道22、23街坊地块，与保利地产开发的保利香槟花园不仅同处杨浦区，距离更是不到1公里，而且均以改善型产品为主，销售均价也都处于60000元/平米左右，直接互为竞品项目。
2、两兄弟各有所长，集团难以取舍成整合最大拦路虎
面对保利地产和保利置业同业竞争的矛盾，保利集团却迟迟未采取措施对两者进行整合，我们认为主要是因为保利地产和保利置业各有所长，使得保利集团难以取舍。
保利置业当初被收购的初衷就是为了帮助保利集团扩展海外融资平台，而作为港股上市企业，保利置业的融资能力也的确比较优良，而且极具便利性，毕竟相对港股来说，A股资本市场不够成熟，企业融资相对困难。
而保利地产具有的优势更加明显。作为发展多年的中国龙头房企之一，保利地产的规模毋庸置疑，且具备极为均衡的城市布局和极为完善的管理组织架构，再加上其运营能力及品牌营销力在业界都是极为领先的。
二、整合之后规模效应，利好企业长期发展
目前保利地产与保利置业的业务格局存在诸多不便之处，如果保利两兄弟成功整合不仅能避免很多问题，而且对于企业长远发展来看还是存在诸多利好。
业务规模更上一层楼，1+1>2。单从数据来看，两家企业的合并就已经能产生非常大的变化。我们以2014年底千亿企业的综合业务指标做对比，单以保利地产的业绩来看，目前销售额、总资产、土地储备分别排在第四位，城市进入排在第五位，整体来看在千亿企业的角逐中处于中下游的态势。实际上，作为一家央企保利完全有能力做的更好，可以看到保利地产与保利置业加总后的保利系指标明显更具有竞争力。当然保利系的整合绝不是数字的简单累加。发展中的竞争转为合力，企业跨过2000亿大关的时间必然大幅缩短，土地扩张时的资本支撑力度更强，资产杠杆可进一步放大。业务的再次腾飞是必然之势。
产品相互融合相互补充。保利地产在养老和旅游地产的发展较保利置业优势明显，保利置业甚少进行多元化的拓展，整合后完全有可能分享这部分的经验；而保利置业在文化地产领域的运营要优于保利地产，那么整合有利于二者在业务板块上进一步完善和加强。其次是产品线尤其是住宅产品线的相互完善。两家企业的产品划分上其实是比较相近，但是保利地产整体更偏向改善及以上的客户群体，而保利置业则是有照顾到普通客户。两者的整合能够让同类定位产品相互吸取优点，扩充产品体系。
此外在破除竞争壁垒、改善财务结构等方面也是大有裨益（详见专题完整版）。
三、以保利地产为主平台，按区域划分整合或为优选
虽然，整合将面临一定的挑战，但整合还是利大于弊的。一方面整合避免了同业竞争，促进协同发展；另一方面，国资改革概念受到了资本市场的追捧，保利系地产板块如能顺势整合亦不辜负资本市场的期待。因此，对于整合的可能，我们对合并方式和整合思路进行了猜想。
1、重组方式猜想一：保利地产合并保利置业
从整合的主力平台来看，保利置业虽然拥有海外融资平台的优势，但发展上却略显不足，而以保利地产为主力平台则有两大优势：其一，从城市布局上来看，保利地产布局了57个城市，而保利置业仅有24个城市，采用保利地产的管理架构体系，合并后的整合将更为简单。其二，从运作能力上来看，保利地产的市场地位和专业能力在行业内领先，管理体系成熟，团队稳定，整合吸收能力也会比较强。因此如若能以保利地产的运作体系为平台整合，将会是较优方案。
2、重组方式猜想二：以保利置业为主上市平台
当然，我们也不排除以保利置业为主上市平台进行整合的可能。至于重组的具体方式，将有可能采用换股+现金的方式，将保利地产的资产注入保利置业，因此重组完成后，保利南方与保利（香港）控股将共同作为保利置业的大股东。
此外，也不排除保利集团参与保利置业重组的可能。由于单就地产板块而已，保利置业吸收合并保利地产的优势较小，并且保利置业的基本面也不如保利地产来得好，保利地产整合保利置业产生的正面效应也不会太强。而保利置业本身是有重组需求的，并且2005年以来，保利集团多次对保利置业注入资产，可见对保利置业的器重，因此，不排除保利置业将与母公司保利集团相关业务进行重组的可能。
3、整合思路猜想：区域划分整合或为近期优选
不管采取何种合并方式，合并后更为重要的是内部资源的整合，对此，也有几种可能的思路和猜想：
思路一是按区域划分整合，原保利地产和原保利置业按照各自相对有优势的市场区域进行划分整合。思路二是按照产品业务类型整合划分，按照住宅开发销售和非住宅进行划分整合。思路三是按照国内业务国际业务进行划分整合。
总体来看，目前保利系地产板块的非房地产销售业务和海外地产业务占比依然较低，因此按后两种思路划分进行整合的可行性不强，不过，这两种思路或可做长远考量。
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